Friday, February 27, 2009

نمای بی هویت ،شهر را بی هویت می کند

تناقض بین جنبه شهری و بیان فردی نما در صورتی می‌تواند از بین رود که ساختمان جزیی از شهر در نظر گرفته شود و ارتباطات آن با محیط اطراف چند جانبه باشد. نمای رو به کوچه و خیابان باید تابع عوامل همبستگی بین نماهای اطراف باشد. اما در عین حال بر اساس ترکیبی از اجزا مختلف بر حسب عملکرد، ابعاد و مصالحشان شخصیت خاص خود را دارد.
نما در واقع یک سطح صاف و تخت نیست بلکه آن سطح انتقالی بین فضای داخل و خارج است که با عقب نشستگی و پیش آمدگی، تراس و غیره با فضای داخل مسکن ارتباط پیدا می‌کند.
برای اینکه نمای ساختمان حریم خصوصی ساکنان خود را حفظ کند باید نسبت به خیابان بسته‌تر و محفوظتر باشد.
نمای ساختمان باید به‌دنبال خلق یک کلیت هماهنگ به‌وسیله تناسب خوب پنجره ها، بازشوهای در، سایبان و محدوده سقف‌ها،‌ سازه عمودی و افقی، مصالح، رنگ، عناصر تزیینی و... باشد. پنجره‌ها همواره با دیگر عناصر دیوار، ‌سطوح باز و بسته، تیره وروشن، صاف و ناهموار را بوجود می آورند. به علت تکرار دوره ای پنجره ها، در ساختمان‌های چند طبقه، نظم کاملی به چشم می‌خورد. اما گاه به‌علت افزایش نور در طبقات بالاتر کاهش داده می‌شود و این نظم آهنگ خود را از دست می‌دهد.
جداسازی عناصر افقی و عمودی تاثیر کلی در نما دارد. تناسبات عناصر ساختمان لازم است با کل ابعاد ساختمان مطابقت داشته باشد. برای مثال در ساختمان‌های کوتاه عریض، ابعاد عرضی غالب خواهد بود. در ساختمان‌های بلند عناصر باریک برتری خود رانشان می‌دهند. در و پنجره و نعل درگاه‌ها تاثیر خاصی در نما می‌گذارند. ناودان‌ها، سایه بانها، پیش آمدگی‌های سقف و بالکن‌ها ایجاد سایه های خاصی بر روی نما می‌کنند.
تفاوت سطح ها باید در نما مشخص باشد. برای مثال بین طبقه همکف، سایر طبقات و طبقه انتهایی باید یک تفاوت اساسی وجود داشته باشد. ترکیب کلی نما در واقع نظم در این تفاوت‌ها است.
عناصر اصلی نما مثل پنجره، در، سطوح و محدوده پایانی سقف و غیره در شکل، رنگ، و مصالحشان با یکدیگر اختلاف دارند. این عناصر معناهای متفاوتی دارند. مثلا نمی‌توان بالا و پایین پنجره و در را با هم هم‌ردیف کرد. اگر ارتفاع این بازشوها یکسان نباشد می توان از ضرایب مشترک و یا رنگهای یکسان استفاده نمود. نسبت‌های هندسی نقش تعیین کننده ای در هماهنگ سازی ظاهر نما دارند. می‌توان پنجره ها را در گروه‌های کوچکتر ترکیب شده که شکل مشخصی را ایجاد می‌کنند دسته بندی کرد. نماها می توانند از نظر مصالح نیز با یکدیگر متفاوت باشند.
قیطریه
مصالح نما در رنگ، شکل، زبری و خشنی نما تاثیر می گذارد. مصالح بومی نشان می‌دهد که نما مربوط به چه منطقه ای است.
ترکیب پنجره ها، ایوان‌ها، درها و به‌طور کلی بازشوها، همچنین بافت و جنس نما و کمپوزسیون آن در هر عصر متفاوت است و در عین حال در یک تداوم شهری تغییر می‌کند. طراح می‌تواند نما را به عالیترین حد ترکیب معماری برساند و یا آنرا تا حد یک سطح بدون طراحی و فکر رها کند.
در اعصار مختلف بازشوها به شکل مشابهی در سطح نما قرار می‌گیرند و تنوع در قرار گیری آنها تابع عوامل داخلی چون بزرگی ساختمان، عریض بودن آن و یا عوامل اقلیمی چون جهت قرارگیری و محل قرارگیری است. در پهنای دیوار نما تعبیه پنجره دو جداره، آفتاب‌شکن، سایبان و ... نقش تنظیم کننده شرایط آب و هوایی فضاهای داخلی را خواهد داشت.
در دیوارهای باریک معاصر این عمل با جلو و عقب آمدن ساختمان انجام می‌شود. یکی از عوامل ضروری درهویت نما تعیین محدوده نما است. نمایی می تواند در طرح خود موفق باشد که به این سوال‌ها پاسخ گوید. محدوده عمودی جانبی ساختمان کجاست؟ خط پایانی افقی ساختمانی چگونه است و مرز ساختمان در آسمان به چه شکل است؟ انتهای ساختمان چگونه به پایان می‌رسد؟ گوشه‌های ساختمان چه وضعی دارد؟ اگر ساختمان همسایه ای دارد ارتباط نمای ساختمان فعلی با نمای همسایه چگونه به پایان می رسد؟ گوشه های ساختمان چه وضعی دارد؟ اگر ساختمان همسایه دارد ارتباط نمای همسایه چگونه است و اگر در فضا قطع می شود این ارتباط چگونه است.
الهیه
محدوده های افقی ساختمان عبارتند از نقطه اتصال به آسمان ( محدوده پایانی ساختمان) نقطه اتصال به زمین (محل نشستن ساختمان بر زمین) و پوشش ساختمان مثل بام و شیروانی. محدوده پایانی ساختمان باید معنای اتمام ساختمان را با خود داشته باشد و طبقه همکف ساختمان را با خود داشته باشد و طبقه همکف ساختمان باید مفهوم نشستن ساختمان بر زمین را برساند. طبقه همکف باید در محدوده قد افراد کشش لازم را بر عابر پیاده و بیننده ایجاد کند.
کنج یا گوشه نما در واقع محل برخورد دو نمای عمود بر هم است. کنج می‌تواند حالت عمود ۹۰ درجه، نیم دایره یا سه وجهی را داشته باشد و هر کدام می تواند تاثیرات متفاوتی را در نما بگذارد. در یک میدان یا چهارراه هماهنگی کنجهای ساختمان هایی که در چهار طرف آن قرار گرفته است می تواند در نمای شهری تاثیر زیبایی داشته باشد.
● نمای ساختمان خالق نمای شهری است :
نیاوران
نمای شهری از مجموعه نماهای مشرف به فضای عمومی به‌دست می آید. این نماها از جهتی همگن و از جهتی ناهمگن هستند. می‌توانند همگن باشند چون با استفاده از زبانی مشترک روی بدنه اجزا شهر اجرا می شوند و اما از آنجا که هر کدام از این فضاها به کمک این زبان، مقاصد و نیازهای خود را بیان می‌کند، ناهمگن هستند. در شهرهای ما زبان مشترکی بین نماها وجود ندارد. نه فرهنگ مشترکی برای بیان دارند، نه مصالح یکسانی به‌کار گرفته اند و نه سبک مشخصی را دنبال می‌کنند.
در واقع هر یک از نماها در شهر نشانه وضعیت اقتصادی و اجتماعی سازنده و نحوه تفکر و نگرش او به مسایل مختلف است.
نمای شهری در واقع ترکیبی از اجزا متفاوت است که بر اساس اتفاقاتی که در خیابان‌ها ومعابر می‌افتد شکل می گیرد.
این اجزا در صورت رعایت مسایلی که پیش از این نیز به آن پرداخته شد می‌توانند با یکدیگر نقاط اشتراک جالبی داشته باشند که نمی توان وجود آنها را نفی کرد.
● عنُاصر پراهمیت درنما :
ورودی یکی از عناصر حایز اهمیت نما در ساختمان است که محل و اهمیت طراحی آن به شکل مستقیم نمایانگر نقش و عملکرد ساختمان است. در ورودی نشانه گذر از فضای عمومی خارجی به فضای خصوصی داخلی و یکی از مهم ترین عناصری است که می‌توان به عنوان نشانه ساختمان از آن نام برد.
لیکن به‌دلیل اهمیت اقتصادی که سطوح ساخته شده داخلی برای سازندگان دارند، اغلب ورودی‌ها به فضاهای کم اهمیتی تنزل یافته اند. سرمایه گذاران ساختمانی هم فقط به رعایت ضوابط ضروری طراحی ساختمان بسنده می‌کنند.
پاسداران - دولت
بیشترین مشکل زمانی است که ورودی وسایل نقلیه به حیاط پارکینگ با ورودی خود ساختمان یکی شود. در این حالت فرد وارد شونده به ساختمان فقط یک راه باریک کنار دیوار برایش باقی می‌ماند. گاه نیز ورودی یک ساختمان مسکونی بیش از حد پرتجمل است، به‌نحوی که عملکرد ساختمان را دگرگون می‌سازد. زمانی هم ورودی به یک بنای بزرگ تنها با روزنه‌ای امکان پذیر می‌شود. تناسب ورودی و حجم ساختمان می تواند نقش مهمی در توجیه عملکرد و شکل ساختمان داشته باشد.
از آنجا که طبقه همکف ساختمان قسمت اتصال به زمین یا کف پیاده رو است، به صورت قابل توجهی در معرض دید قرار می‌گیرد. طبقه همکف اهمیت ویژه ای در زندگی شهری دارد، به این علت که عابران پیاده این قسمت را به‌طور مستقیم می‌بینند. از این رو نمای این قسمت پر اهمیت است و مصالح مورد استفاده در این قسمت باید نسبت به بقیه ساختمان با دوامتر و مستحکم تر باشد تا عابر در نگاه به نمای ساختمان احساس ثبات کند. ساختمان‌هایی که طبقه همکف آنها عملکرد تجاری دارد، به‌دلیل تغییر دکوراسیون واحدهای تجاری دایما دستخوش دگرگونی می‌شوند. همین موضوع موجب می‌شود که ساختمان مذکور شخصیت ثابت خود را از دست داده و دارای نمای شناخته شده ثابتی نباشد.
تراس‌ها چشم اندازهای جدیدی نسبت به فضاهای بیرون برای ساختمان فراهم می‌آورند. بالکن‌ها نباید حالت موقت و ناپایداری که در بیننده تصور به‌راحتی جدا شدن از بدنه ساختمان القا شود را داشته باشند.
لبه بام حد و مرز ساختمان و آسمان است و از نظر بصری بام انتهای نماست. بام پوسته‌ای است که بر سر ساختمان قرار دارد. بنابراین لبه بام نمی‌‌تواند بدون تفاوت با دیگر قسمت ها در آسمان رها شود.
ونک
صورت ظاهر ساختمان و آنچه که در برابر دید عموم قرار دارد، در واقع پر اهمیت ترین قسمت ساختمان در برابر عابران و سایر افراد غیر استفاده کننده از ساختمان است. همان‌طور که عنوان شد نمای ساختمان‌ها، نمای شهری را ایجاد می کند، اما به‌دلیل ضعف قوانین موظف کننده طراح و سازنده در این ارتباط، نمای ساختمان در کمترین اهمیت قرار گرفته است.
در بسیاری از شهر های بزرگ جهان، ضوابط و مقررات ویژه‌ای در ارتباط با سیما و کالبد شهر وجود دارد و گروهی از برجسته‌ترین افراد با تخصص‌‌های مرتبط هنر زیبا سازی و زیبایی شناسی به کنترل طرح های بزرگ و کوچک معماری و شهری از نقطه نظر هماهنگی نمای بیرونی ساختمان‌ها و محیط شهری یعنی از جنبه های رنگ، حجم، مصالح مناسب، فضای پر و خالی نما، رعایت اصول هماهنگی و تناسبات و... می پردازند.
فاطمی
آنچه برای علاقه‌مندان به این موضوع نگران کننده است، پاسخگویی با شتاب به نیازی کاملا محسوس است. در این ساخت و ساز پر شتاب نیاز به بررسی طرح‌های ارایه شده توسط جمعی از صاحب نظران و مسوولان در مراکز تایید پروانه‌های ساختمانی ضروری به نظر می‌رسد. بررسی میدانی طرح ساختمانها با بناهای اطراف از لحاظ کیفیت طرح معماری، نمای ساختمان، تناسب حجم آن با ساختمان‌های اطراف، زیبایی طرح و مصا لح مورد استفاده و... نیز گامی موثر در بالا بردن کیفیت نماهای شهری است. با در نظر گرفتن موارد ذکر شده و القا آن توسط شهرداری هر شهر، می توان شاهد ارتقا کیفیت شهرها و زیباسازی نمای شهرها بود.

Tuesday, February 24, 2009

بعد سوم نگاه به توان دولت در امر کنترل مسکن

بعد سوم نگاه به توان دولت در امر کنترل مسکن

هرچند كه دولتمردان یكسره از كنترل بازار مسكن اطلاع می‌دهند ولی همچنان گرانی‌ها ادامه می‌یابد تا شهروندان

زیرسقف گرانی روزگار خویش را سپری كنند. اگر سخنگوی دولت روزی از طرح‌های دولت برای مقابله با رشد

بهای ملك خبر می‌دهد و در ایامی دیگر رئیس دولت خطاب به مخاطبان خود اعلام می‌كند به زودی شخصا قدم به میدان

 مسكن خواهد گذاشت، ‌به موازات آنان اخبار بسیاری در مورد ادامه گرانی‌ها به گوش می‌رسد؛ گرانی‌هایی كه با ركود

 معاملات همزمان شده تا یكی از اصلی‌ترین بازارهای سرمایه‌گذاری ایرانیان التهاب‌هایی جدید را تجربه كرده باشد.

براساس اعلام فعالان بازار مسكن افزایش كاذب قیمت‌ها سبب شده تا ركود دادوستدها بیش از گذشته نمایان شود.

فروشندگان روایت می‌كنند كه رشد قیمت‌ها به حدی ادامه یافته كه عده‌ای نه توانی برای خرید دارند و نه انگیزه‌ای برای

فروش. شاید در این ایام سهامداران نیز در روزگار سخت تالار شیشه‌ای بازاری جدید را یافته باشند كه حداقل مانند

 بورس ریسك‌های جدید را تجربه نمی‌كند.

نارمک
● دولت و بازار نیم بند مسكن

اگر دولت بتواند به درستی تحلیلی واقعی از دلایل گران‌شدن مسكن بدون نگاه «اتهام‌زنی» به دیگران ارائه دهد، قطعا

می‌تواند راهكارهایی برای جلوگیری از تشدید قیمت‌ها در كوتاه‌مدت و حتی بلندمدت اتخاذ كند

.
اما گرانی بهای ملك برخلاف تحلیل‌های دولتمردان چندان هم بی‌دلیل نیست. رشد نقدینگی ایجاد شده در كشور باید

 نوعی در اقتصاد مصرف شود. در حال حاضر این نقدینگی با توجه به پایین بودن نرخ سود بانك‌ها در بازار پولی

جذب نمی‌شود و حتی اوراق مشاركت منتشر شده توسط بانك مركزی نیز در سال‌های اخیر توفیق چندانی در جذب

 نقدینگی‌های جدید و سرگردان به دست نیاورد. البته به نظر می‌رسد با تصمیم جدید بانك مركزی مبنی بر شناور شدن

نرخ سود اوراق مشاركت، جذابیت این اوراق به سطح پایین‌تری نیز برسد. در همین حال، اگرچه چند هفته‌ای است

شاخص‌های بورس روندی رو به رشد را پیش گرفته است، كنترل شدید دولت و مقامات منصوب دولتی در بورس

اوراق بهادار بر شاخص‌ها موجب شد رشد و بازدهی مناسبی برای خرید سهام به وجود نیاید به طوری كه در سال ۸۶

بازدهی واقعی بازار سهام منفی بوده است. از سوی دیگر، سیاست‌های اقتصادی متناقض دولت و موضوع پرونده

هسته‌ای موجب شد ریسك سرمایه‌گذاری در بازار سرمایه افزایش یابد. بنابراین سرمایه‌گذاری در بورس و هدایت

بخشی از نقدینگی‌ها به سمت بازار سرمایه تقریبا به كندی صورت می‌گیرد و بازار مسكن با توجه به سود انتظاری

 

بالای آن بهترین بازار برای جذب نقدینگی‌های سرگردان است. در این میان در چندماه گذشته به دلیل افزایش جذابیت

 سرمایه‌گذاری در بازار طلا با افزایش قیمت جهانی و به تبع آن داخلی، سرمایه‌گذاری در این بخش كمی تشدید شد كه

 شاهد ركود نسبی در بازار مسكن بودیم اما پیش‌بینی می‌شود در ماه‌های آینده با آرام‌تر شدن نوسانات بازار طلا، بار

 دیگر سرمایه‌ها به سمت بازار مسكن هدایت شود. به این ترتیب بازارهای موازی مسكن كه می‌توانند بخشی از افزایش

 نقدینگی را به سمت خود جذب كنند، در ایجاد جذابیت برای سرمایه‌گذاران توفیقی نداشته و نقدینگی موجود در بازار

 مسكن متورم شد. در واقع بازار مسكن تنها بازاری است كه دولت در شرایط نهادی فعلی كشور امكان كنترل بر آن را

نداشته و تنها ابزار در اختیار دولت برای كنترل بازار مسكن، عرضه مسكن است كه متاسفانه به دلیل كیفیت پایین

مسكن‌های احداثی از سوی انبوه‌سازان دولتی از یك سو و احداث این گونه مسكن در مناطق دارای تقاضای پایین از

 سوی دیگر، تقریبا این سیاست را ناكارآمد می‌سازد.

 
● ریسك سرمایه‌گذاری ادامه دارد

ریسك سرمایه‌گذاری در ایران با توجه به شرایط بین‌المللی نیز بازار مسكن را به تنها بازار مطمئن سرمایه‌گذاری تبدیل كرده است.

 در همین حال باید توجه داشت ماهیت بازار مسكن با سایر بازارها تفاوت فاحشی دارد.

 در بازار مسكن كاملا ماهیت عرضه و تقاضا با بازارهای مشابه تفاوت دارد و نمی‌توان گفت عرضه مسكن لزوما قیمت‌ها را افزایش

 می‌دهد.

 در بازار مسكن همواره نقدینگی طرفین معامله است كه قیمت را تعیین می‌كند. در شرایطی كه فروشنده نیاز به

 نقدینگی داشته، به خواسته مشتری تن در می‌دهد و در صورتی كه این نیاز وجود نداشته باشد، آنقدر بر قیمت خود

 اصرار می‌ورزد تا خریداری پیدا شود. در حال حاضر به دلیل افزایش نقدینگی در جامعه، این فروشنده یا واسطه

 فروشنده و خریدار (بنگاه معاملات ملكی) هستند كه قیمت را تعیین می‌كنند و به دلیل نفع بردن از افزایش قیمت و با

آگاهی از این موضوع كه سرمایه‌گذاران مجبورند پول‌های خود را به بازار مسكن سرازیر كنند، در مقابل كاهش یا

ثبات قیمت مقاومت می‌كنند. در چنین شرایطی در صورتی كه دولت و مجلس به گونه‌ای غیرمتعارف در بازار مسكن

دخالت كنند، معلوم نیست سرمایه‌ها به سمت كدام بازار سرازیر خواهند شد كه این موضوع می‌تواند تورم قیمتی در

بازار مسكن را به بازار دیگری نیز بكشاند. افزایش قیمت مصالح ساختمانی در كشور به طور قابل توجهی در نرخ‌های

فعلی قیمت مسكن، حاشیه سود سرمایه‌گذاران بخش ساختمان را كاهش داده است و برای تامین حاشیه سود قبلی مجبور

به افزایش قیمت هرمتر واحد مسكونی برای فروش می‌شوند. با توجه به این موضوعات به نظر می‌رسد دخالت دولت در

موضوع تسهیلات خرید مسكن بانك‌ها تنها می‌تواند از خانه‌دار شدن عده‌ای جلوگیری كند؛ عده‌ای كه برای خرید مسكن

در سال جاری با استفاده از این نوع وام‌ها برنامه‌ریزی كرده بودند.

Saturday, February 21, 2009

شرکت املاک و مستغلات اُمنیات شروع فاز اولپروژه آموزشی دوبی کرز را اعلام می دارد


شرکت املاک و مستغلات اُمنیات شروع فاز اولپروژه آموزشی دوبی کرز را اعلام می دارد

دوازده کشور جهان برای دریافت کمکهای مالی ضروری
مرتبط با موارد آموزشی کودکان انتخاب شده اند 
دوبی، امارات متحده عربی (22 آوریل  2008): شرکت املاک و مستغلات اُمنیات، یک شرکت چند میلیارد درهمی مستقر در دوبی ودارای تشکیلات فعالی در امور معاملات املاک،    از اطلاعیه نهاد دوبی کر در مورد شروع فاز اول پروژه خیریه تأمین مالی مرتبط با موارد آموزشی برای فقیرترین کشورهای جهان استقبال نمود.

بنیاد خیریه دوبی کر در سال 2007 مبلغ باورنکردنی  4/3 میلیارد درهم (4/926 میلیون دلار) در یک برنامه خیریه هشت هفته ای جمع آوری نمود که شرکت اُمنیات 50 میلیون درهم  از این مبلغ را پرداخت نموده است و متعهد گردید که طی 10 سال آینده سالانه 5 میلیون  درهم به این نهاد بپردازد.

وجوه خیریه جمع آوری شده در دوبی، بیشترین میزان دریافت وجه در سراسر جهان برای پیشرفت امور آموزش ابتدائی در فقیرترین کشورهای دنیا می باشد. تأسیس بنیاد دوبی کر از طرف والاحضرت شیخ محمد بن راشد آل مکتوم  ولیعهد و نخست وزیر امارات متحده عربی، تجسمی از فعال شدن کشور امارات در حمایت عمومی در از بین بردن بیسوادی با بازسازی و ساخت مدارس و واحد های آموزشی و تجهیز مدارس با لوازم مناسب برای  کودکان بی بضاعت در مقطع تحصیلات ابتدائی می باشد. 

شرکت اُمنیات در بیانیه ای اعلام داشت: "این اطلاعیه واضح مساعی  والاحضرت شیخ محمد در پیشرفت معیشت زندگی کودکان در کشورهای جهان سوم می باشد. این امر مهم از طرف  شرکت اُمنیات صمیمانه اشتقبال شد، زیرا ما موأکداً معتقدیم که این وظیفه همه جانبه شرکت هائی نظیر ما می باشد که چنین فعالیت های با ارزشی را پشتیبانی نمایند. این قبیل وظائف منطبق با رسالت و ارزش های بنیادی است که برای کمک به بهتر شدن " زندگی انسان ها در آینده ای روشن" و با امید و آرزو های دست یافتنی در اهداف شرکت ما می باشد. 

فاز اول با انتخاب دوازده کشور دریافت کننده کمک های بنیاد دوبی کر شروع می گردد. این کشورها عبارتند از بنگلادش، بوسنی، چاد، چزایر کومور، جیبوتی، مالدیو، موریتانی، نیجر، پاکستان، سرزمین های اشغالی فلسطین، سودان و یمن می باشند و علاوه بر این وجوه جمع آوری شده به اردوگاه های فلسطینی ها در لبنان و اردن نیز تخصیص داده می شوند. این کمک ها شامل ساخت مدارس جدید، بازسازی مدارس موجود و تأمین خدمات پزشکی و آب آشامیدنی بعنوان بخشی از اهداف خیریه در آموزش و پرورش یک میلیون کودک می باشد

Tuesday, February 10, 2009

سالهای نوجوانی حضرت یوسف

قیافه اصلی یوزارسیف

قیافه اصلی یوزارسیف

دلايل افزايش قيمت مسكن و 3راهكار اجرايي براي كاهش آن

سعيد اميري
طي سال گذشته علي‌الخصوص شش ماهه دوم هجوم افراد براي خريد مسكن موجب شد تا فروشندگان مسكن قيمت‌هار را روز به روز افزايش دهند و علت اين افزايش براي كليه كارشناسان و دست‌اندركاران سوال‌برانگيز بوده و علت گراني‌هاي اخير را اكثر صاحب‌نظران، وابسته به شاخص‌هاي زير مي‌دانند:


1 - نرخ تورم سالانه در كشور در ارتباط با كالاهاي مصرفي را بين 15 الي 20درصد برآورد نموده‌اند، لذا در بخش مسكن اين چنين تعبير نموده‌اند كه به دليل اينكه از سال 1381 به بعد قيمت زمين و مسكن افزايش نداشته (به ميزان نرخ تورم) لذا طي مدت 4سال خواب قيمت مسكن افزايش يك مرتبه به بخش مربوطه وارد شده و باعث رشد 50 الي 60درصدي قيمت‌ها شد.
2 - رشد و هجوم نقدينگي و پول‌هاي سرگردان به بازار مسكن باعث افزايش قيمت‌هاي سال گذشته شده است و به نوعي مي‌توان گفت: به دليل عدم رونق ساير بازارها (طلا، سكه، موبايل، اتومبيل و...) حركت نقدينگي به سمت بازار مسكن در سال‌جاري موجب افزايش قميت مسكن شده است.
3 - وام مسكن در بانك‌هاي خصوصي و دولتي را بعضي از كارشناسان باعث افزايش قيمت مسكن مي‌داند.
علاوه‌بر موارد فوق، گروهي نيز مسائل سياسي و خارج از كشور از جمله سرمايه‌گذاري 1600ميلياردي گروهي جهت خريد مسكن و مسائلي همچون افزايش قيمت مصالح ساختماني، افزايش تقاضا، سرمايه‌گذاري بعضي از بانك‌ها و كمبود زمين در شهرهاي بزرگ، عدم وجود برنامه جامع در بخش مسكن توسط دولت و.. را باعث افزايش قيمت مسكن طي سال گذشته و امسال مي‌‌دانند. موارد فوق شايد به نوعي باعث افزايش قيمت در بخش مسكن بوده، ولي بايد اين را در نظر داشت كه رشد مسكن به صورت جهشي هر 3 الي 4سال يكبار اتفاق مي‌افتد، ولي در سال 1385 موضوع استثنا بوده و حتي در بعضي از مناطق شهر تهران تا 100درصد نيز افزايش داشته، البته به نظر من، علت اصلي و اساسي اين است كه در بخش مسكن همانند برخي از كالاهاي مصرفي مورد نياز مردم جامعه هيچ‌گونه كنترل قيمتي توسط ارگان يا نهاد ذي‌ربط و دولت وجود ندارد.
به نظر موضوع مسكن در كشور ايران از حالت تامين سرپناه و يا محلي براي اسكان خارج شده و بعضا معاملات جنبه سرمايه‌گذاري‌ دارد. آن هم نه سرمايه‌گذاري از نوع توليد و افزايش عرضه، بلكه سرمايه‌گذاري از نوع بورس بازي و سوداگري و خريد و فروش زمين و مسكن به صورت دلالي.در حقيقت جست‌و‌جوي سود ناشي از رفع تقاضاي متقاضيان مسكن از طريق افزايش توليد و عرضه مسكن جاي خود را به فزون‌خواهي ناشي از احتكار مسكن داده است و وجود هزاران واحد مسكوني خالي در تهران خود نشان‌دهنده اين موضوع است. در اين خصوص بعضي از مسوولان و كارشناسان بر اين باورند كه سال 1385 با ديد مثبت و خوش‌بينانه براي مسكن سال پررونقي بوده و بايد اذعان داشت كه رونق نسبي بازار مسكن اگر منجر به افزايش قيمت واحدهاي مسكوني شود (كه طبيعتا همين طور شده است) و اگر حمايت‌هاي دولت كافي نباشد، اقشار كم‌درآمد و متوسط درآمد را از دستيابي به مسكن بيش از پيش محروم مي‌كند.به نظر مي‌رسد حمايت دولت در اين بخش فقط ساخت و اجراي پروژه‌هاي انبوه‌سازي و اجاره‌اي در كشور نيست، بلكه طي 10سال گذشته كليه پروژه‌هايي كه توسط دولت ساخته شده و به افراد واجد شرايط واگذار شده تنها 5 الي 7درصد ساخت و سازهاي كل كشور را در بر گرفته و اين رقم نسبت به كل كشور بسيار پايين است. در بخش پرداخت وام مسكن نيز ارقام نشان‌دهنده اين موضوع است.
پيشنهاد
طي سال گذشته و شروع سال جاري براساس آمار و اطلاعات، افزايش قيمت در شهر تهران سپس كلانشهرها و ساير مراكز استان‌ها اتفاق افتاده و در شهر تهران 3مرحله افزايش قيمت اتفاق افتاده، تيرماه سال گذشته، آبان‌ماه و اسفندماه. در مناطق مختلف بين 60 الي 100درصد در كلانشهرهايي مثل كرج، مشهد، شيراز، اصفهان، تبريز و اهواز بين 40 الي 50درصد در ساير مراكز استان‌ها بين 25 الي 40درصد، در ساير شهرهاي كوچك 5 الي 10درصد افزايش قيمت اعلام شده است.
بايد اين موضوع را اقرار كرد كه در افزايش قيمت مسكن و زمين در سال گذشته دولت و وزارت مسكن تقريبا خلع سلاح شد و برنامه‌اي جهت كنترل قيمت‌ها ارائه ندادند و قيمت‌ها بدون كنترل به صورت لجام‌ گسيخته افزايش يافت و بايد اذعان داشت كه قيمت اجاره و خريد و فروش مسكن و زمين را در مناطق مختلف شهر تهران صاحبان و مالكان املاك و واحدهاي مسكوني و مشاورين املاك كه هيچ گونه تخصصي نيز در امر قيمت‌گذاري و فني ندارند تعيين مي‌كردند و هم‌اكنون نيز اين كار صورت مي‌گيرد.
حالا چه بايد كرد
به نظر دولت بايد در كنترل قيمت‌هاي بخش مسكن با قوانين و مقررات و سياست‌گذاري كلان دخالت مستقيم داشته باشد. نه با ساختن مثلا 50هزار واحد استيجاري و يا واگذاري زمين با تسهيلات ويژه در شهرهاي زير 150هزار و يك‌ميليون نفر و يا پرداخت وام مسكن. البته لازم به ذكر است كه اين برنامه‌ها را نمي‌توان رد كرد و قطعا تاثيرگذار است، ولي تاثيرگذاري آن چندان محسوس نيست. دولت بايد با سياست‌گذاري و قانونمند كردن ارزش و قيمت‌گذاري و كنترل چگونگي قيمت واحد‌هاي مسكوني و اراضي نقش موثر و سازنده از طريق قانون اعمال نمايد و تعيين و قيمت‌گذاري املاك را از دست مالكان و مشاوران املاك و دلالان خارج نموده و به نيروهاي متخصص و كارشناسان و صاحب صلاحيت واگذار كنند. پيشنهاد براي كنترل قيمت مسكن و ساماندهي اين بخش با عنايت به اينكه عمده افزايش قيمت مسكن و مشكلات مربوطه در اين بخش در شهرهاي
راهكار اول: هرساله ارزش منطقه‌اي اراضي و واحد‌هاي مسكوني كشور كه ملاك اخذ ماليات نقل و انتقال و واگذاري اراضي زمين شهري و معاملات دولتي و... است از طريق كميسيون ماده 64 قانون ماليات‌هاي مستقيم كه با حضور نمايندگان سازمان ثبت و اسناد و املاك كشور، ‌وزارت جهاد كشاورزي، وزارت مسكن و شهرسازي، شوراي شهر و نماينده وزارت دارايي و امور اقتصادي تعيين و مشخص مي‌گردد با توجه به اينكه تعيين ارزش معاملاتي املاك با رعايت قوانين و مقررات و با در نظر گرفتن موقعيت مكاني و شهرسازي و توجيه اقتصادي و اجتماعي و نوع اعياني و مصالح به كار رفته هر ساله تعيين مي‌شود، مي‌توان ارزش واحد‌هاي مسكوني هرمنطقه و حتي ناحيه و محله و خيابان را با نظر كميسيوني كه افراد متخصص و صاحب فن با در نظر گرفتن كليه جوانب از جمله شاخص‌هاي عرض خيابان، بر ملك، نوع كاربري، نوع استفاده، قدمت بنا، نوع مصالح، نوع ساخت، امكانات موجود در ساختمان و... مشخص مي‌گردد را به قيمت كارشناسي روز به عبارتي تبديل قيمت موجود از منطقه‌اي به كارشناسي روز و عرف بازار تبديل نمود و با تصويب مجلس به عنوان پايه و اساس معاملات اشخاص حقيقي و حقوقي قرار گيرد و مشاوران املاك و صاحبان املاك و فروشندگان و خريداران موظف گردند املاك خود را براساس قيمت‌هاي ذكر شده معامله نمايند و دفترخانه‌هاي اسناد رسمي موظف باشند اسناد ثبتي را براساس ارزش‌هاي فوق‌الذكر ثبت نمايند. براي اخذ ماليات و ساير استفاده‌هاي موجود از ارزش منطقه‌اي اراضي مي‌توان از يك الي 5درصد قيمت‌هاي روز به عنوان اخذ ماليات و ساير موارد استفاده براي وزارتخانه‌ها و دولت باشد و از مزاياي اين طرح مي‌توان به اين موضوع اشاره كرد كه باعث مي‌گردد كه ارزش املاك و مستغلات شهرهاي فوق از يك نظام ثابت و مدون براساس شاخص‌هاي فني و تخصصي مشخص گردد و سالانه توسط يك كميسيون متخصص و صاحب نظر با در نظر گرفتن كليه جوانب، قيمت‌ها را كاهش يا افزايش داد و طي مدت چند ماه قيمت‌گذاري مستغلات و املاك از دست صاحبان املاك و مشاوران املاك و دلالان خارج و بازار از يك ثبات لازم برخوردار خواهد شد.
راهكار دوم
در كلانشهرهاي كشور (تهران- مشهد- تبريز- شيراز- اصفهان- كرج- اهواز و كرمانشاه) صاحبان املاك در هنگام فروش ملك خود مي‌بايست پس از تصويب قانون در ابتدا قيمت زمين يا واحد مسكوني خود را توسط يك كارشناس رسمي دادگستري يا نظام مهندسي تعيين نمايند و برگ كارشناسي و قيمت‌گذاري روز املاك و واحدهاي مسكوني كه توسط كارشناس رسمي تعيين شده، در كليه مراحل انجام معامله ملاك عمل قرار گيرد، (از شروع عقد مبايعه‌نامه - دريافت و پرداخت پول، دفترخانه اسناد رسمي و...) لذا چنانچه به فرض، خريدار به قيمت كارشناس كه از طرف فروشنده معرفي شده...
... اعتراض نمايد يك كارشناس توسط خريدار نسبت به قيمت‌گذاري ملك يا واحد مسكوني اقدام مي‌نمايد و در معاملات بالاي 7ميليارد ريال مي‌شود از 3 كارشناسي استفاده نمود و دفترخانه اسناد رسمي مي‌بايست حتما قيمت‌گذاري ملك را در مستندات معامله ملاك عمل قرار دهند. (البته در روشن نمودن افكار عمومي مردم مي‌بايست از طريق رسانه‌ها و راديو و تلويزيون فرهنگ‌سازي انجام گردد). با اجراي اين طرح املاك و واحدهاي مسكوني توسط متخصص و يك شخص بي طرف ارزش‌گذاري مي‌گردد و در كل به نفع دو طرف معامله است. (همانند خريد اراضي و املاك توسط دولت).
راهكار سوم
منع خريد املاك و مستغلات توسط افرادي كه 3 واحد مسكوني يا مستغلات به نام خود دارند فقط در شهر تهران، يعني هر شهروند تهراني فقط مي‌تواند 3 واحد مسكوني يا املاك به نام خود سند داشته باشد و اين موضوع باعث مي‌شود كه از دلال بازي و سوداگري خريد و فروش املاك جلوگيري گردد و يك سكون نسبي بر بازار حاكم خواهد شد.
كارشناس ارشد برنامه‌ريزي شهري و جغرافيا